Il settore immobiliare, che pure è stato in fermento negli anni recenti, è ora in una fase di ripiego, ma i prezzi restano alti. E la domanda di abitazioni in locazione appare in aumento per un numero crescente di famiglie, sia per l’aumento dei canoni, sia perché le condizioni di acquisto si sono fatte proibitive, sia perché i loro redditi sono bassi e stagnanti. Così la speculazione sembra in agguato, spingendo sui prezzi e riducendo l’offerta. E sul mercato delle abitazioni in locazione si ha un eccesso di domanda di almeno 5mila alloggi. È necessario che Governo, Comune e istituzioni intervengano con logiche diverse da quelle che hanno seguito finora
Nel mio precedente contributo (qui) abbiamo guardato a quali sono i numeri della demografia, del flusso studentesco e turistico e di come questi vadano a comporre la domanda di alloggi a Bologna. Guardiamo ora al lato dell’offerta, il patrimonio abitativo, e a come questa influisce sul mercato immobiliare e degli affitti.
Il patrimonio abitativo
Dai dati che abbiamo visto in precedenza risulta che a Bologna vi siano, quanto meno, poco più di 188mila abitazioni attualmente abitate da famiglie residenti. I dati sul patrimonio abitativo, secondo le rilevazioni comunali, dicono che a Bologna vi sono 230.077 abitazioni. I dati catastali, invece, riportano che nel territorio comunale vi sono 230.710 unità immobiliari di tipo residenziale (per un totale di 1.162mila vani catastali), il 71% delle quali (165mila) appartenenti alla categoria A3 (abitazioni di tipo economico); le abitazioni di tipo popolare (A4) sono invece oltre 39mila (17%), mentre quelle di tipo civile (A2) rappresentano il 10% del totale (circa 24mila). Mediamente, le unità di tipo A3 hanno cinque vani, quelle di tipo A4 ne hanno 4.2, quelle di tipo A5 ne hanno 2.6 e quelle di tipo A2 ne hanno 6.6. Secondo i dati catastali, il numero di immobili di tipo residenziale è aumentato di quasi 10mila unità dal 2009, segnando un incremento più rapido nell’ultimo decennio: dal 2015 sono aumentati di 6.500 unità gli immobili di tipo A3 e di 4.500 quelli di tipo A2, mentre sono diminuiti di 3.900 unità quelli di tipo A4 e A5.
Tra l’altro, nell’ultimo decennio sono diminuiti gli immobili di tipo non residenziale destinati a negozi (C1) di quasi 900 unità (oggi sono 12.716), a laboratori per arti e mestieri (C3) di 600 unità (oggi sono 2.572), e ad alberghi e pensioni (D2, da 219 a 192), mentre sono aumentati, di poco, i fabbricati per uso commerciale (D8, da 1.105 a 1.259).
Ora, è chiaro che il confronto tra i dati del patrimonio abitativo – quasi 231mila unità immobiliari per uso residenziale – e il numero di abitazioni effettivamente abitate da uno o più nuclei familiari – 188mila – mostra come vi siano a Bologna ben 42.664 unità “vuote”, cioè non ufficialmente abitate da famiglie residenti. Che parte di queste vengano destinate ad affitti brevi a non residenti è senz’altro possibile, ma è anche vero che è stata la domanda abitativa della popolazione studentesca non residente ad aver trainato, in passato, questa offerta.
Gli affitti brevi
Secondo dati recenti (provenienti da varie fonti), a Bologna vi sarebbero circa 5mila abitazioni messe a disposizione per affitto breve, per un numero di posti letto stimato di 17mila unità (cresciuto negli ultimi due anni del 40%). Ora, se è vero che sono queste le abitazioni che sul mercato competono con l’offerta disponibile per gli studenti, è però anche vero che, se facciamo un po’ di conti, 5mila abitazioni affittate a turisti più 17mila abitazioni affittate a studenti, fanno un totale di 22mila. Se le sottraiamo a quel patrimonio inutilizzato di 42.664 unità menzionato sopra, rimarrebbero fuori dal mercato oltre 20mila e 600 abitazioni vuote, non affittate a residenti, a studenti o a turisti. Perché sono vuote? Perché non vengono messe sul mercato? La domanda che si può porre è se vi sia davvero una certa “rigidità” dell’offerta di abitazioni per il libero mercato e, se così fosse, cosa la spinge a lasciare 20mila alloggi “vuoti”. Ovvero, è solo la prospettiva di vedere gli affitti aumentare ulteriormente o vi è dell’altro?
La domanda di alloggi è certamente cresciuta, a fronte di un’offerta (il patrimonio edilizio abitativo) che è aumentata di poco negli ultimi anni. L’effetto del turismo, che agisce sull’offerta di affitti brevi, ha senz’altro provocato un aumento dei canoni (tanto sul breve che sul lungo), ma a giudicare dai dati siamo ancora lontani da una situazione di vincolo dal lato dell’offerta. Piuttosto, pare essersi messo in moto un effetto “speculativo” di attesa: limitare l’offerta per far aumentare i prezzi. Il che finisce per riflettersi anche sui prezzi degli affitti.
Il mercato immobiliare, gli affitti e le condizioni di reddito delle famiglie
In questo senso, occorre guardare alle tendenze del mercato immobiliare, che si riflettono sul mercato delle locazioni, ma anche ai mutamenti della popolazione locataria. Secondo i dati dell’Ufficio statistico comunale, il numero delle compravendite immobiliari, dopo un picco di 6.787 nel 2022 si è assestato a 5.783 nel 2024. Il mercato immobiliare – non solo a Bologna – non ha ancora superato la fase di incertezza subentrata dopo il 2019, tanto per la stagnazione dei redditi che per il peggioramento delle condizioni di accesso al credito. Anche i prezzi, di conseguenza, hanno smesso di crescere, dopo avere registrato notevoli aumenti negli anni scorsi. Il peggioramento del mercato immobiliare, comunque, è ritenuto tra i fattori responsabili dell’aumento della domanda di locazioni.
Secondo l’indagine dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare di Nomisma, infatti, «in attesa che attraverso il ricorso al credito l’acquisto di casa torni a essere accessibile per una quota di soggetti recentemente esclusi, il sovraffollamento che si è venuto a determinare sul segmento della locazione ha impresso un’ulteriore accelerazione ai canoni, che sono cresciuti quasi ovunque con intensità ampiamente superiore al 3% annuo».
Così, appare in crescita la quota di famiglie che considera l’affitto come l’unica opzione possibile a causa della mancanza di risorse economiche sufficienti per accedere al mercato dell’acquisto. Secondo Nomisma, la quota delle famiglie che opta per l’affitto è passata dal 56% del 2023 al 59.3% del 2024 a livello nazionale (a Bologna è il 54%). A causa delle difficoltà di accesso al mutuo (necessario nel 76% delle compravendite), non riescono ad acquistare una casa lavoratori, studenti e giovani coppie, che tendono ad avere aspettative più flessibili. In questo modo, però, l’aumento della domanda di locazioni sta spingendo i canoni al rialzo (il 7.3% nel 2024), con rendimenti medi lordi annui che sfiorano il 4.9% per un bilocale e il 4.4% per un trilocale, «un valore che a Bologna non si raggiungeva dalla fine degli anni Novanta, con tempi di locazione pressoché nulli, sia che si tratti di abitazioni usate o nuove».
Quante sono le famiglie che vivono in abitazioni in affitto? Nel 2011, delle famiglie residenti a Bologna il 30% era in affitto (un po’ di più del 2001, quando erano il 29%). Nel totale della provincia, erano il 18%. Le coabitazioni riguardavano, invece, il 9.5% delle famiglie. Le stesse percentuali, peraltro, si mantenevano nel 2019 (quando risultavano 201.457 abitazioni occupate a vario titolo, di cui 59.880 in affitto, secondo i dati censuari), ben superiori in proporzione alla media provinciale e regionale. Escludendo le famiglie in alloggi di edilizia residenziale pubblica (circa 12mila), vi erano dunque circa 48mila famiglie in alloggi locati a libero mercato.
Oggi, secondo i dati riportati nel Piano urbanistico generale del Comune di Bologna, su un totale di 228.861 alloggi, quelli in affitto sono 46.622, di cui gli alloggi Erp locati sono 10.430. Sono numeri che denotano un notevole calo dal 2019, nonostante le 27.404 abitazioni in più: gli alloggi in affitto sono oggi il 20.4% (erano il 27.2%), anche se la quota Erp di questi è salita dal 20% al 22.4%.
Se riteniamo attendibile la stima della domanda di alloggi degli studenti fuori sede su menzionata di 10mila abitazioni (più 7mila per gli studenti post-laurea), ciò significa che la domanda di alloggi in affitto sul mercato è oggi pari a 36mila (da parte delle famiglie), più 17mila da parte degli studenti, più quelle 5mila delle abitazioni destinate agli affitti brevi, ovvero circa 58mila. Secondo i dati riportati nel Piano urbanistico menzionato, l’offerta totale di abitazioni in locazione in città sarebbe pari a 54.290 alloggi (di cui 46.622 attualmente locati a famiglie). A fronte della domanda di oltre 58mila alloggi suddetta, ciò implica che la domanda inevasa di alloggi in locazione nel territorio comunale sarebbe ben oltre 4mila abitazioni. Resta però il fatto che, come abbiamo rilevato sopra, vi sono a Bologna ancora circa ventimila alloggi teoricamente vuoti, ovvero non abitati da famiglie residenti, che potrebbero aggiungersi all’offerta di abitazioni in locazione. Gli alloggi attualmente locati a famiglie, infatti, non rientrano nel computo degli alloggi “vuoti” in quanto è verosimile assumere che le famiglie locatarie siano anche residenti e sono quindi escluse da quella stima.
Il problema, a quanto traspare da varie indagini, è che l’affitto in locazione a famiglie è divenuto sempre più problematico tanto per le famiglie locatarie che per i proprietari locatori. Come già nota il Piano urbanistico del Comune, infatti, «per un numero considerevole di famiglie, le condizioni economiche si sono fatte così difficili da dover richiedere un sussidio pubblico per il sostegno alla locazione o chiedere, addirittura, un alloggio pubblico». E ancora: «Per sostenere un canone di 500 Euro al mese (che è la media del canone di chi ha presentato domanda) in condizioni di “sicurezza accettabile” (cioè, dedicando non più del 30% del proprio reddito netto disponibile al pagamento del canone) servirebbe un reddito netto disponibile annuo di almeno 18.000 Euro, che significa un reddito lordo imponibile attorno a 26.000 Euro».
Ora, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate sui redditi Irpef, a Bologna, nel 2024, ben 161.153 contribuenti residenti in città, su un totale di 299.690 (il 53.8%), hanno dichiarato un reddito inferiore a 26mila euro. Nel 2022 erano stati 11mila i nuclei familiari che avevano fatto richiesta di un contributo, novemila dei quali erano risultati eleggibili, 7.200 dei quali aveva un reddito Isee inferiore a 10mila euro annui. Un reddito lordo di 26mila euro corrisponderebbe a un reddito Isee di 17mila euro. Il che implica, come sottolinea il Piano urbanistico, che i nuclei con reddito Isee inferiore a 10mila euro sono in condizioni evidenti di fragilità. È chiaro quindi che la distribuzione del reddito tra i residenti bolognesi pone un’ampia fascia di residenti in condizioni di difficoltà economica che rende insostenibile l’eventuale necessità di dover pagare un affitto per un alloggio in città.
Dal lato dei proprietari, poi, si è fatto via via stringente il problema delle insolvenze e del dover procedere a sfratti per gli inquilini non adempienti. Di fronte all’obbligo di dover mettere a contratto affittuari per periodi di quattro anni (più quattro rinnovabili), per poi trovarsi di fronte alla possibilità di un’insolvenza, e per non poter disporre dell’immobile per periodi più brevi, da mettere sul mercato, si è fatta via via strada la possibilità di lasciare l’immobile “sfitto” per poi magari affidarlo al mercato degli affitti brevi (o lasciarlo vuoto per poi venderlo).
Gli sfratti
Le stringenti condizioni economiche delle famiglie hanno portato a un numero crescente di casi di morosità che, unite alle difficoltà a reperire abitazioni in affitto a costi sostenibili, stanno portando a una maggiore propensione dei proprietari a non prorogare il contratto e liberarsi degli affittuari per locazioni a canoni più alti, per periodi brevi o per la vendita. E questo, di conseguenza, sta provocando anche un aumento dei provvedimenti di sfratto. Certo, a Bologna siamo ancora lontani dai numeri visti tra la fine degli anni Novanta e i primi Duemila, quando gli sfratti per finita locazione o per morosità raggiunsero anche i 790 in un anno. Oppure tra il 2009 e il 2016, quando salirono dai 760 ai 1449 del 2014, per scendere a 539 nel 2017 (quasi tutti per morosità).
Le richieste di esecuzione di sfratto presentate all’ufficiale giudiziario sono state in diminuzione fino al 2019 (quando furono 3771) e, dopo il blocco nel periodo pandemico e la loro successiva ripresa, sono tornate a diminuire (fino ai 2791 del 2023 e ai 2827 del 2024). Di conseguenza sono calati gli sfratti eseguiti – 465 nel 2023 e 416 nel 2024 (con 106 nuove sentenze di sfratto per morosità, i numeri più bassi degli ultimi decenni. Da notare è che sono diminuiti gli sfratti per morosità incolpevole e sono aumentati quelli per finita locazione, che segnala il mutamento nelle propensioni dei proprietari cui accennavamo sopra.
Secondo il Sunia, «Il dato che resta più che allarmante è quello degli sfratti per finita locazione: dieci anni fa se ne vedeva uno ogni tre anni, adesso invece ne vediamo davvero molti anche con lettere di disdetta anticipata da parte dei proprietari». I numeri sugli sfratti per finita locazione degli ultimi due anni dicono infatti che nel 2023 gli sfratti convalidati per finita locazione sono stati in totale 242 a Bologna e provincia (18 in città e 224 in provincia; nel 2024 sono stati in totale 268, di cui 58 a Bologna e 210 in provincia). Un aumento enorme. Gli sfratti per morosità, invece, sono stati 332 nel 2023 (39 a Bologna e 293 in provincia) e 367 nel 2024 (106 a Bologna e 261 in provincia).
Dall’inizio dell’anno a oggi sono state 744 le prime udienze di convalida di sfratto per immobili a Bologna e provincia, tutte potenziali situazioni “esplosive”: 262 sono state per finita locazione, mentre 482 per morosità. Gli sfratti che vengono eseguiti in queste settimane, tuttavia, sono ancora in buona parte frutto di convalide del 2023 e del 2024, e non vi sono ancora convalide di sfratto relative al 2025. Sono sfratti eseguiti su richieste pregresse, quindi, che si sommano a quelle del 2022, 2023 e 2024.
Sono nodi che ora stanno venendo al pettine, creando una situazione complessa dal punto di vista sociale. E anche i proprietari stanno mutando atteggiamento. Oggi, in molti casi, la procedura di sfratto viene preparata ancora prima di arrivare a scadenza del contratto; così, appena il contratto scade, la procedura di sfratto parte lo stesso giorno. In 2-3 mesi chi è sfrattato si può trovare l’ufficiale giudiziario (se non la polizia in tenuta antisommossa) fuori dalla porta di casa. Molte famiglie non hanno il tempo di trovare un’alternativa e, se anche la trovassero, si trovano di fronte a un mercato in cui i canoni continuano a salire. La diminuzione dei fondi pubblici di sostegno per l’affitto e la morosità incolpevole stanno iniziando a farsi sentire. Un Protocollo Sfratti è stato rinnovato tra Comune, Città Metropolitana e Regione, ma le risorse sono limitate. E di finanziamenti per recuperare gli alloggi Erp sfitti e riqualificare immobili e aree urbane di proprietà di enti pubblici non più utilizzate si ha solo qualche debole traccia.
Lascia che ti porti il mercato… e resterai senza casa
Il mercato degli affitti, per le famiglie, si è fatto quindi più difficile: un’offerta rigida e in via di diminuzione, con canoni crescenti, a fronte di redditi insufficienti. Certo, bene ha fatto la giunta comunale – insieme a Città metropolitana e Asp – a costituire la Fondazione Abitare Bologna (Fab), ovvero l’agenzia prevista dal Piano per l’abitare che si occuperà di recuperare i vuoti urbani in città, allentando così la pressione della crisi abitativa. Il Piano del Comune, peraltro, prevede 200 milioni di investimento quando il governo nazionale, per l’intero Paese, ne mette a bilancio appena 600. Una goccia nel mare, cui le politiche pubbliche nazionali certo non contribuiscono. Anche il Piano del Comune, tuttavia, resta in gran parte subordinato all’intervento dei privati: dei 10.000 appartamenti previsti, 5.000 saranno di edilizia privata e 2.000 destinati alle “alte professionalità” – cioè, ai redditi alti – dei dipendenti del Tecnopolo, che sta già facendo aumentare i prezzi nel vicino Quartiere San Donato-San Vitale (in cui si trova anche il palazzo di via Michelino oggetto del recente sgombero violento di affittuari sfrattati). Il resto, circa 3.000 alloggi, sarà più che altro housing sociale (Ers), pensato per chi guadagna troppo per un alloggio popolare, ma troppo poco per il mercato libero. La grande assente rimane, come ovunque, l’edilizia residenziale pubblica (Erp), nonostante gli oltre 5.000 aventi diritto in lista d’attesa.
Se, pertanto, anche il Comune dovrebbe cambiare logica, il problema è che vi sono dinamiche nell’offerta di abitazioni e nelle condizioni della domanda che vanno ben oltre le possibilità dell’amministrazione. Il mercato spinge per una riduzione delle offerte in locazione a famiglie e per un aumento dei canoni. Le famiglie, a loro volta, si ritrovano con redditi che sono, soprattutto per le fasce delle professioni meno qualificate, bassi e stagnanti. Se consideriamo che in una città con più di 392mila residenti e 350mila adulti, dei quasi 300mila contribuenti ben 83.237 (il 27.8%) ha un reddito lordo dichiarato inferiore ai 15mila euro annui, dobbiamo davvero pensare che per molti di loro, a Bologna, non c’è posto ove abitare.
Secondo un’inchiesta dell’Ires Cgil del 2024 dal titolo “Città del lavoro o città della rendita?”, nel capoluogo emiliano chi guadagna 1500 euro e non ha una casa di proprietà può considerarsi povero: «Il benessere autoalimenta se stesso acuendo la diseguaglianza». L’Osservatorio di Nomisma riporta che dal 2021 «i canoni di locazione sono aumentati più della media nazionale con i nuovi contratti che registrano un canone medio di 813 euro (dati 2023) rispetto a una media nazionale di 541 euro». Il portale Immobiliare.it ha invece rilevato che a settembre 2025 il prezzo medio per gli affitti residenziali è stato di 17,06 €/m², in aumento rispetto ai 16,64 €/m² di settembre 2024. Oggi a Bologna – come nota anche il collettivo giornalistico Gessi White in “Città in affitto” (Laterza, 2025) – fanno fatica a trovare casa a prezzi dignitosi anche medici, forze dell’ordine e dipendenti comunali.
Il problema, però, non è che «non vi sono alloggi», su cui la narrazione corrente paventa una presunta “fame di case” che sembra preannunciare un nuovo boom edilizio e un ulteriore consumo di suolo. Il problema, piuttosto, sono le 20mila abitazioni vuote di cui sopra, i canoni d’affitto non più accessibili a un’ampia platea di persone e i salari stagnanti. L’assenza di criteri “sociali”, accanto a tutte le detrazioni, i bonus, gli sgravi e gli incentivi statali che negli anni hanno gravato la spesa pubblica a favore della proprietà privata – come racconta Sarah Gainsforth in “L’Italia senza casa”, Laterza, 2025 – smentisce chi afferma che i privati debbono poter disporre dei propri beni come vogliono. La rendita privata succhia risorse pubbliche e anche i proprietari di immobili, in quanto tali, dovrebbero sentire di avere un debito specifico verso le comunità e una responsabilità sociale di cui dovrebbero rispondere.
Come in molte altre città, anche a Bologna si è voluto puntare sull’attrattività dei grandi capitali e sull’idea che questi potessero portare risorse, senza considerare quanto questi possano trasformare la città in uno spazio sempre più esclusivo. Non si può comprendere la crisi abitativa odierna senza considerare l’impatto che, oltre alle piattaforme digitali, hanno avuto – e continueranno ad avere – sul mercato locativo le grandi operazioni immobiliari: dagli studentati di lusso alla “valorizzazione” del mattone, spesso mascherata da rigenerazione urbana (qui), sostenuta da leggi regionali che hanno di fatto determinato la fine della pianificazione pubblica (come ricordava il volume a cura di Ilaria Agostini, “Consumo di luogo. Neoliberismo nel disegno di legge urbanistica dell’Emilia-Romagna”, Pendragon, 2018).
Se si vuole rendere Bologna una città abitabile per tutti – e soprattutto per chi vi lavora, anche quei lavoratori delle mansioni meno retribuite e pur necessari che a Bologna forma il grosso della manodopera “bassa” ma insostituibile – bisognerà agire sul mercato immobiliare, certo, ma anche sul governo (locale e nazionale), sulla programmazione edilizia, sui criteri di tassazione e sulle rendite. E sui redditi di quella grande parte della popolazione che fa marciare l’economia ma viene esclusa dai suoi benefici.
Questo articolo è stato pubblicato anche su Cantiere Bologna
